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11月2日,《上海市住房租赁条例(草案)》公开征求意见。草案共7章65条,提出加大对个人“二房东”监管力度、明确“禁止群租”、“不得将保障性租赁住房转租、出借”、鼓励当事人订立长期租赁合同等。

这是继北京之后,又一个超大城市针对规范住房租赁、长租公寓等新兴业态出台的地方性法规。这背后,是上海租房人口规模大、租金水平高的现实。根据第七次人口普查数据,上海市约38.7%的家庭户在租房住。相关数据显示,2022年10月上海住宅平均租金为83.7元/平方米/月,租金水平居50城前列,租金收入比超30%。

与蓬勃发展的租房势头形成对比的是,二房东、群租等现象衍生出的乱涨房租、单方面解除租赁合同等行业乱象,卫生、噪声扰民问题及消防等安全隐患日益突出,影响租赁市场健康发展和市民居住体验。

规范住房租赁市场、让更多市民宜居安居,需要法治保障。事实上,我国《民法典》《商品房屋租赁管理办法》等对此也有规定,但相对比较原则和笼统。比如,规制不够具体,未对群租作出明确禁止,且“最小出租单位”“人均租住建筑面积”等条件,还不能穷尽群租现象。二是制约还不够严格,对“二房东”约束监管不够,对于从事群租买卖的“二房东”,惩戒震慑力度并不大。

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此次《条例》规范租赁行为,平衡租赁双方权利义务关系。严格住房出租要求,明确出租住房应当遵守的规定,禁止群租。草案拟规定的条款中,“以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位”“厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住”,对规制群租乱象,就很有针对性。

再比如,《条例》加大对个人“二房东”监管力度,同时加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理,包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等。这些要求,对治理无良中介、长租公寓乱象等,无疑是一剂猛药。

作为规范住房租赁市场的地方法规,《条例》针对上海超大城市的特点,提出加快发展保障性租赁住房,扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给,有效缓解特定群体的住房需求。这些规定,落实市第十二次党代会提出的“让年轻人住有所居、扎根上海”要求,将有效纾解新市民、青年人的居住痛点。

“租购并举”是我国住房制度的基本特征之一。积极培育和发展住房租赁市场,保障好租房群体的各项权益,让他们住得更安心、放心,也是为更多年轻人在这座城市追梦圆梦提供机遇和舞台。

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